Expectativas de aumento en reservas por pérdidas inmobiliarias comerciales
Los bancos regionales de Estados Unidos se preparan para un periodo desafiante en el sector inmobiliario comercial. Tras la caída de Silicon Valley Bank y Signature Bank hace un año, se espera que estos bancos aumenten sus reservas para cubrir posibles pérdidas inmobiliarias comerciales (CRE) y vendan más préstamos multifamiliares, ya que la presión sobre el sector no cesa.
El Banco Comunitario de Nueva York (NYCB.N) sorprendió con una pérdida en el cuarto trimestre, lo que intensificó los temores sobre la exposición de la industria a los inmuebles comerciales. Las propiedades multifamiliares con más de cinco unidades representan una preocupación significativa, especialmente después de que el banco registrara pérdidas en su cartera inmobiliaria.
La vigilancia sobre los bancos regionales ha aumentado después del colapso de Silicon Valley Bank, precipitado por costos de endeudamiento altos que superaron sus ingresos por préstamos a tasas bajas, siguiendo las agresivas subidas de tasas de interés de la Reserva Federal desde marzo de 2022. Muchos bancos tienen pérdidas no realizadas en carteras de valores, incluyendo papeles respaldados por hipotecas.
Se espera que una serie de bancos regionales reporten ganancias del primer trimestre a partir del 16 de abril. “Espero ver más acumulación de reservas”, dijo Stephen Buschbom, director de investigación en la consultoría Trepp. Buschbom señaló que los préstamos para oficinas siguen siendo los “puntos más dolorosos” para los bancos, pero también anticipa estrés en el sector multifamiliar, especialmente en préstamos para construcción.
Los préstamos para oficinas han sido golpeados ya que muchos empleados continúan trabajando desde casa después de la pandemia, dejando vacantes que dificultan a los propietarios de edificios el pago de sus hipotecas. El sector multifamiliar también está bajo presión en ciudades como Nueva York y San Francisco que, justo antes de la pandemia, limitaron severamente los aumentos de alquiler en apartamentos regulados basándose en tasas de interés históricamente bajas e inflación en ese momento.
Los préstamos CRE no productivos como porcentaje de las carteras de los bancos estadounidenses se duplicaron al 0.81 por ciento al final de 2023 desde el 0.4 por ciento un año antes, según el Fondo Monetario Internacional en su informe semestral sobre Estabilidad Financiera Global. Los bancos han continuado aumentando las provisiones para malos préstamos CRE, señaló el FMI el martes.
Varios analistas e inversores están prediciendo reservas más altas. Morgan Stanley pronosticó un aumento de 10 a 20 puntos básicos en las tasas de reserva CRE para bancos regionales este año, dijo Manan Gosalia, analista del banco de Wall Street, en una nota de investigación. Las provisiones agregadas están un 20 por ciento por encima del consenso, agregó.
Reflejando el sentimiento del inversor, el índice bancario regional KBW (.KRX) ha bajado un 13.5 por ciento en lo que va del año frente al aumento del 6.8 por ciento del índice bancario S&P (.SPXB).
S&P Global Ratings rebajó la perspectiva para cinco bancos estadounidenses en marzo debido al estrés en los mercados CRE, lo que dijo podría dañar su calidad de activos y rendimiento.
“La tasa de morosidad CRE para bancos es más benigna que el mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales, pero está empeorando”, dijo Stuart Plesser, director gerente (en la agencia calificadora S&P Global Ratings), diciendo que ve algún aumento en las reservas para los bancos.
Buschbom, sin embargo, dijo que el nivel de apoyo de posibles compradores, incluidos inversores de capital privado, ayudará a reducir algunos riesgos a la baja para los bancos. Los préstamos para oficinas se están vendiendo con grandes descuentos, mientras que las propiedades multifamiliares tienen descuentos menores, dijeron fuentes de la industria.
“Numerosos bancos comunitarios y regionales están explorando sus opciones y, como resultado, estamos viendo más flujo de acuerdos que desde la crisis financiera global”, dijo David Aviram, cofundador de la firma de inversión inmobiliaria Maverick Real Estate Partners.
Un banquero senior de Wall Street que declinó ser nombrado discutiendo información sensible dijo que se espera que los bancos descarguen préstamos existentes a prestamistas privados y que esos prestamistas originen nuevos préstamos.
Entre tales acuerdos, el prestamista regional PacWest vendió el año pasado préstamos para construcción con un descuento de $200 millones, mostró una presentación regulatoria.
“Vemos a los bancos tomando un enfoque más conservador y anticipamos amortizaciones adicionales en los próximos trimestres”, dijo Ran Eliasaf, fundador y socio gerente del Grupo Northwind, una firma de capital privado con más de $3 mil millones en activos bajo gestión.
“Hay una caída mucho más dramática en los valores de lo que el mercado estimaba en 2023”. Sin embargo, los analistas no esperan turbulencias por la exposición del sector bancario a los inmuebles comerciales. “Esto es un desastre lento, no un choque a alta velocidad”, dijo Biggar de Argus Research.
