Pressão Continua no Setor Imobiliário Comercial dos EUA
Os bancos regionais dos Estados Unidos estão a preparar-se para aumentar as provisões financeiras destinadas a cobrir potenciais perdas no sector imobiliário comercial (CRE), além de venderem mais empréstimos imobiliários, enquanto o setor se mantém sob pressão, um ano após a queda do Silicon Valley Bank e do Signature Bank. Os empréstimos multifamiliares, realizados maioritariamente por estes bancos, tornaram-se uma preocupação crescente, especialmente após o New York Community Bank (NYCB.N) ter reportado perdas inesperadas no quarto trimestre, intensificando os receios relativos à exposição da indústria ao
A vigilância sobre os bancos regionais intensificou-se depois do colapso do Silicon Valley Bank, desencadeado por custos de empréstimo elevados que superaram as receitas de empréstimos a taxas baixas, na sequência das subidas agressivas das taxas de juro pela Reserva Federal desde março de 2022. Muitos bancos apresentam perdas não realizadas em carteiras de valores mobiliários, incluindo papéis lastreados por hipotecas.
Uma série de bancos regionais começará a reportar os lucros do primeiro trimestre a partir de 16 de abril. “Espero ver mais acumulação de reservas”, afirmou Stephen Buschbom, diretor de pesquisa na consultoria Trepp. Buschbom indicou que os empréstimos para escritórios continuam a ser os “maiores pontos de dor” para os bancos, mas também prevê stress no sector multifamiliar, especialmente em empréstimos para construção.
Os empréstimos para escritórios foram afetados pelo facto de muitos funcionários continuarem a trabalhar remotamente após a pandemia, resultando em vagas que dificultam a capacidade dos proprietários de edifícios de reembolsarem as suas hipotecas. O sector multifamiliar também está sob pressão em cidades como Nova Iorque e São Francisco, que antes da pandemia limitaram severamente os aumentos de renda em apartamentos regulamentados com base em taxas de juro historicamente baixas e inflação da época.
Os empréstimos CRE não produtivos como percentagem das carteiras dos bancos dos EUA duplicaram para 0,81% no final de 2023, face aos 0,4% do ano anterior, segundo o Fundo Monetário Internacional no seu relatório semestral sobre Estabilidade Financeira Global. Os bancos continuaram a aumentar as provisões para maus empréstimos CRE, notou o FMI na terça-feira.
Vários analistas e investidores estão a prever reservas mais elevadas. A Morgan Stanley prevê um aumento de 10 a 20 pontos base nas taxas de reserva CRE para os bancos regionais este ano, disse Manan Gosalia, analista do banco de Wall Street, numa nota de pesquisa. As provisões agregadas estão 20% acima do consenso, acrescentou ela.
Refletindo o sentimento dos investidores, o índice bancário regional KBW (.KRX) caiu 13,5% desde o início do ano, contra a subida de 6,8% do índice bancário S&P (.SPXB). A S&P Global Ratings rebaixou a perspectiva para cinco bancos dos EUA em março devido ao stress nos mercados CRE, o que poderá prejudicar a qualidade dos seus ativos e desempenho.
“A taxa de incumprimento do CRE para os bancos é mais benigna do que no mercado de valores mobiliários hipotecários comerciais, mas está a deteriorar-se”, disse Stuart Plesser, diretor-geral da agência de classificação S&P Global Ratings à Reuters, indicando que prevê algum aumento das reservas para os bancos.
Contudo, Buschbom referiu que o nível de apoio de potenciais compradores, incluindo investidores de private equity, ajudará a reduzir alguns dos riscos negativos para os bancos. Empréstimos para escritórios estão a ser vendidos com grandes descontos, enquanto as propriedades multifamiliares apresentam descontos menores, disseram fontes da indústria.
“Vários bancos comunitários e regionais estão a explorar as suas opções e, como resultado, estamos a ver mais fluxo de negócios do que desde a crise financeira global”, disse David Aviram, co-fundador da firma de investimento imobiliário Maverick Real Estate Partners.
Analisando o panorama atual, Ran Eliasaf, fundador e sócio-gerente do Northwind Group, uma firma de private equity com mais de $3 mil milhões em gestão de ativos, comentou: “Vemos os bancos a adotarem uma abordagem mais conservadora e antecipamos amortizações adicionais nos próximos trimestres”.
Apesar das preocupações atuais, analistas não esperam turbulência significativa proveniente da exposição do setor bancário ao imobiliário comercial. “Isto é um desastre lento, não uma colisão em alta velocidade”, concluiu Stephen Biggar da Argus Research.
