O Presidente Ferdinand Marcos Jr. assinou a Lei da Reforma de Avaliação e Valorização de Propriedades Imobiliárias (RPVARA), conhecida como Republic Act No. 12001. Esta nova legislação visa proporcionar uma avaliação uniforme para propriedades imobiliárias no país, além de criar o Sistema de Informação de Propriedades Imobiliárias, que manterá um banco de dados de todas as transações e declarações de propriedades.
RPT como uma Fonte Significativa de Renda para LGUs
É importante notar que as unidades de governo local (LGUs) — províncias, cidades e municípios — têm várias fontes de renda para financiar seus programas e orçamentos. Entre as principais fontes estão o Alocação de Receita Interna (IRA), Impostos sobre Propriedades Imobiliárias (RPT) e Coletas de Impostos sobre Negócios.
Em 2019, as receitas das províncias consistiam em 70% do IRA, 28% das coletas de RPT e 2% das coletas de impostos sobre negócios. Para as cidades, o IRA representava 39% das receitas, as coletas de RPT 15% e as coletas de impostos sobre negócios 29%. Já para os municípios, o IRA correspondia a 73%, as coletas de RPT a 4% e as coletas de impostos sobre negócios a 6%.
O DOF observou que as fontes locais de receitas (RPT, impostos sobre negócios e outros) das LGUs, bem como a coleta, têm apresentado uma tendência de queda. Isso faz com que as LGUs dependam mais do seu IRA do governo nacional.
Distribuição dos Pagamentos de RPT
O Código do Governo Local de 1991 (Sec. 271) prevê que os rendimentos dos pagamentos de RPT sejam distribuídos da seguinte forma:
- Para pagamentos de RPT às províncias: 35% para a província, 40% para o município onde a propriedade está localizada e 25% para o barangay onde a propriedade está localizada.
- Para pagamentos de RPT às cidades: 70% para a cidade e 30% para os barangays onde metade vai para o barangay onde a propriedade está localizada e a outra metade para os outros barangays componentes na cidade.
- Para municípios dentro da Área Metropolitana de Manila: 35% para a Autoridade Metropolitana de Manila, 35% para o município onde a propriedade está localizada, 30% para os barangays componentes onde metade vai para o barangay onde a propriedade está localizada e a outra metade para os outros barangays componentes no município.
A Necessidade do RPVARA
De acordo com o DOF, 38% do cronograma de valores zonais pelo BIR e 60% do Cronograma de Valores de Mercado (SMV) usado pelas LGUs para o RPT estão desatualizados. Em particular, 137 dos 227 LGUs não revisaram seus valores imobiliários nos últimos três anos. Em 2024, cerca de 97 cidades e 40 províncias foram consideradas não conformes com o requisito de reavaliar propriedades uma vez a cada três anos.
Por isso, o governo fez da aprovação do RPVARA uma das suas legislações prioritárias. Alguns dos motivos apresentados são: (a) abordar múltiplas e sobrepostas avaliações de várias agências, (b) permitir que os proprietários desbloqueiem o valor de suas propriedades imobiliárias, (c) acelerar a automação com a criação do Sistema de Informação de Propriedades Imobiliárias, (d) aumentar a eficiência da coleta de impostos, (e) promover transparência e aumentar a confiança dos investidores.
Efeito Prático
Geralmente, existem dois conjuntos de avaliações sendo usados: o valor zonal mantido pelo Bureau of Internal Revenue (BIR) e o SMV das LGUs. Os valores zonais são publicados pelo BIR para determinar avaliações fiscais para transações imobiliárias e os SMVs são das LGUs, que usam para os valores de mercado das propriedades nas declarações fiscais.
Para dar um exemplo prático, digamos que há um proprietário com um terreno residencial de 300 metros quadrados localizado na Rua Santol, Brgy. Santol, Cidade Quezon. Esta propriedade é atribuída um valor zonal de P25.500 por metro quadrado com base no valor zonal do BIR em 1º de abril de 2016. (a partir do cronograma de valores zonais do BIR em 17 de fevereiro de 2024, o valor foi ajustado para P44.000 por metro quadrado ou quase o dobro do valor em 2016).
Isso significa que com base nos valores zonais do BIR em 2016, o valor da propriedade é P7.650.000. Esta mesma propriedade será coberta por uma declaração fiscal emitida pelo governo local da Cidade Quezon e seu valor de mercado é baseado no SMV da LGU. Em 2016, o Conselho da Cidade Quezon propôs um aumento nos valores dos terrenos para o cálculo dos Impostos sobre Propriedades Imobiliárias e, para a mesma propriedade na Rua Santol, Brgy. Santol na Cidade Quezon, o valor de mercado foi proposto para ser aumentado para P12.000 por metro quadrado. Portanto, o valor de mercado da propriedade para a Cidade Quezon é apenas P3.600.000.
Os Impostos sobre Propriedades Imobiliárias Aumentarão?
Há questões sobre se o RPVARA, especificamente os valores uniformes de mercado das propriedades, aumentará os pagamentos do Imposto sobre Propriedades Imobiliárias. A resposta é que é difícil ver como os pagamentos do RPT não aumentarão.
O RPVARA prevê que os novos e atualizados SMVs serão usados para transações imobiliárias envolvendo os governos nacional e local. A lei especifica que os valores serão usados como base para a revisão da classificação das propriedades, níveis de avaliação e taxas fiscais pelos avaliadores locais das LGUs, como base para o BIR para o preço bruto de venda em transações imobiliárias e para avaliações imobiliárias em todas as agências e escritórios governamentais, incluindo corporações controladas pelo governo.
Considerando que, como regra geral, os valores zonais existentes do BIR são muito mais altos do que o Cronograma de Valores de Mercado das LGUs, e o fato de que o índice de preços imobiliários é positivo, é duvidoso que o Cronograma Revisado de Valores de Mercado resultante da implementação do RPVARA seja inferior aos valores zonais existentes do BIR para propriedades imobiliárias.
Embora haja uma chance maior que Real Property Taxes aumentem, isso pode não ser uma conclusão precipitada. O RPVARA prevê que no primeiro ano da sua vigência, qualquer aumento nos impostos sobre propriedades imobiliárias seja limitado a 6%. Além disso, os proponentes e apoiadores da lei afirmam que as LGUs podem moderar impostos mais altos sobre propriedades imobiliárias gerenciando seus níveis de avaliação e taxas fiscais em consideração ao impacto dos impostos mais altos sobre seus constituintes.
Os avaliadores locais das LGUs são obrigados a atualizar seus respectivos Cronogramas de Valores de Mercado dentro de dois anos a partir da vigência do RPVARA e realizar uma revisão geral a cada três anos. Portanto, durante esse tempo, os valores das propriedades imobiliárias podem ter diminuído, resultando em um Cronograma mais baixo de Valores de Mercado.
De qualquer forma, caso haja um aumento na arrecadação dos impostos sobre propriedades imobiliárias, isso pode ser algo positivo, desde que nossas LGUs usem os fundos adicionais sabiamente e em benefício dos seus constituintes.
(O autor, Atty. John Philip C. Siao, é advogado em exercício e sócio fundador do escritório Tiongco Siao Bello & Associates Law Offices, árbitro da Comissão de Arbitragem da Indústria da Construção das Filipinas e professor na Escola de Direito De La Salle University Tañada-Diokno. Ele pode ser contatado em [email protected]. As opiniões expressas neste artigo pertencem exclusivamente ao autor.)
