Президент Фердинанд Маркос-младший подписал Закон Республики № 12001, известный как Закон о реформе оценки и оценки недвижимости (RPVARA). Этот новый закон направлен на установление единообразной оценки недвижимости в стране. Он также создает Систему информации о недвижимости, которая будет поддерживать базу данных о продаже, обмене, аренде, ипотеке, дарении, передаче и всех других сделках с недвижимостью и декларациях, а также реорганизует Службу оценки недвижимости под управлением Бюро финансов местного самоуправления при Министерстве финансов (DOF).
РПТ как значительный источник дохода для местных органов власти
Следует отметить, что местные органы власти (LGUs) — провинции, города и муниципалитеты — имеют несколько источников дохода для финансирования своих программ и бюджетов. Среди основных источников дохода LGUs — внутренний налоговый распределение (IRA), налоги на недвижимость (RPT) и сборы с бизнеса.
В 2019 году доходы провинций состояли из IRA на 70 процентов, сборов RPT на 28 процентов и сборов с бизнеса на 2 процента. Для городов IRA составлял 39 процентов доходов, сборы RPT — 15 процентов, а сборы с бизнеса — 29 процентов. В муниципалитетах IRA составлял 73 процента, сборы RPT и бизнес-налоги — 4 процента и 6 процентов соответственно.
DOF отметил, что местные источники доходов (RPT, бизнес-налоги и другие) LGUs, а также сборы находятся на нисходящей тенденции. Это заставляет LGUs больше полагаться на свои IRA от национального правительства.
Куда идут платежи RPT?
Кодекс местного самоуправления 1991 года (статья 271) предусматривает, что поступления от платежей RPT распределяются следующим образом:
- Для платежей RPT провинциям: 35 процентов в провинцию, 40 процентов в муниципалитет, где находится имущество, и 25 процентов в баррио, где находится имущество.
- Для платежей RPT городам: 70 процентов в город и 30 процентов в баррио, где половина идет в баррио, где находится имущество, а другая половина — в другие компоненты баррио в городе.
- Для муниципалитетов в столичном районе Манилы: 35 процентов в столичное управление Манилы, 35 процентов в муниципалитет, где находится имущество, и 30 процентов в компоненты баррио, где половина идет в баррио, где находится имущество, а оставшаяся половина — в другие компоненты баррио в муниципалитете.
Почему необходим RPVARA
Согласно DOF, 38 процентов графика зональных значений BIR и 60 процентов графика рыночных значений (SMV), используемых LGUs для RPT, устарели. В частности, 137 из 227 LGUs не пересматривали свои значения недвижимости за последние три года. По состоянию на 2024 год около 97 городов и 40 провинций не соответствовали требованиям по переоценке недвижимости раз в три года.
Из-за этого DOF обнаружил, что доля RPT в местных источниках налоговых доходов снижалась с момента принятия Кодекса местного самоуправления. Именно поэтому правительство сделало принятие RPVARA одним из своих приоритетных законодательных актов. Некоторые из причин включают:
- решение проблемы множественных и перекрывающихся оценок от различных агентств;
- позволение владельцам недвижимости раскрыть стоимость своей недвижимости;
- ускорение автоматизации с созданием Системы информации о недвижимости;
- повышение эффективности сбора налогов;
- поощрение прозрачности и повышение доверия инвесторов.
Практическое значение
Обычно используются два набора оценок — зональная стоимость, поддерживаемая BIR, и SMV от LGUs. Зональные значения публикуются BIR для определения налоговых оценок для сделок с недвижимостью, а SMV — от LGUs для рыночных значений недвижимости в налоговых декларациях.
Например, владелец недвижимости с жилым участком площадью 300 квадратных метров на улице Сантол, Барио Сантол в Кесон-Сити. Эта недвижимость имеет зональную стоимость P25,500 за квадратный метр на основе зональной стоимости BIR по состоянию на 1 апреля 2016 года. (по состоянию на февраль 2024 года зональная стоимость BIR была скорректирована до P44,000 за квадратный метр или почти вдвое больше стоимости в 2016 году).
Это означает, что на основе зональных значений BIR в 2016 году стоимость недвижимости составляет P7,650,000. Эта же недвижимость будет охвачена налоговой декларацией, выданной местным правительством Кесон-Сити, и ее рыночная стоимость основана на SMV LGU.
В 2016 году Совет Кесон-Сити предложил увеличить земельные стоимости для расчета налогов на недвижимость и для той же недвижимости на улице Сантол в Барио Сантол в Кесон-Сити рыночная стоимость была предложена к увеличению до P12,000 за квадратный метр. Таким образом, рыночная стоимость недвижимости для Кесон-Сити составляет только P3,600,000.
Это означает, что для целей налога на недвижимость правительство Кесон-Сити оценит недвижимость в P3,600,000. Чтобы рассчитать налог на недвижимость (RPT), который должен быть уплачен владельцем недвижимости, Кесон-Сити применит уровень оценки для жилых земель, который составляет максимум 20 процентов, а затем умножит это на ставку налога на недвижимость города.
С другой стороны, если владелец продает недвижимость, зональная стоимость BIR в размере P7,650,000 будет использоваться в качестве основы для определения налога на прирост капитала и документарных гербовых сборов.
Увеличатся ли налоги на недвижимость?
Возникают вопросы о том, увеличатся ли налоги на недвижимость (RPT) с введением RPVARA и единообразных рыночных значений недвижимости. Ответ заключается в том, что трудно представить себе ситуацию, при которой налоги на недвижимость не увеличатся.
RPVARA предусматривает использование новых и обновленных SMV для сделок с недвижимостью с участием национальных и местных органов власти. Закон специально предусматривает использование этих значений в качестве основы для пересмотра классификации недвижимости, уровней оценки и налоговых ставок местными оценщиками LGUs, как основы для BIR при определении валовой продажной цены сделок с недвижимостью и для оценки недвижимости во всех государственных агентствах и учреждениях.
Учитывая тот факт, что существующие зональные значения BIR обычно выше графика рыночных значений LGUs и положительный индекс цен на недвижимость, маловероятно, что пересмотренный график рыночных значений после внедрения RPVARA будет ниже существующих зональных значений BIR для недвижимости.
Хотя существует высокая вероятность увеличения налогов на недвижимость (RPT), это не является предрешенным выводом. RPVARA предусматривает ограничение увеличения налогов на недвижимость до 6 процентов в первый год его действия. Кроме того, сторонники закона утверждают, что LGUs могут смягчить повышение налогов на недвижимость путем управления уровнями оценки и налоговыми ставками с учетом воздействия более высоких налогов на своих жителей.
Местные оценщики LGUs обязаны обновить свои графики рыночных значений в течение двух лет с момента вступления RPVARA в силу и проводить общую ревизию каждые три года. Соответственно, за это время стоимость недвижимости может снизиться, что приведет к снижению графика рыночных значений.
В любом случае увеличение сборов налога на недвижимость может быть положительным явлением при условии разумного использования дополнительных средств LGUs на благо своих жителей.
