El problema del coste de la compra de viviendas en Chipre es bien conocido y se ha convertido en un gran tema, especialmente en los últimos años. Existe un problema particular en el nivel de alquileres residenciales, ya que los alquileres y los valores han aumentado en los últimos 2 años alrededor del 20% (en las ciudades) debido a la construcción inadecuada de nuevas unidades, así como a la escasez causada por los alquileres a corto plazo tipo Airbnb con rentas muy altas.
El aumento del número de estudiantes ha añadido a la demanda en las áreas cercanas a las diversas universidades y todos estos con salarios del sector privado que permanecen en los mismos niveles (especialmente para los empleados de oficina comunes, etc.) están enfrentando un problema.
Propuestas para aliviar la crisis de la vivienda
Enfocándonos en el tema de los alquileres en particular, el problema seguirá creciendo. Si resumimos las diversas propuestas para aliviar el problema (las más serias) tenemos lo siguiente:
- Aumento del ratio de área: En casos dentro o en la periferia de las ciudades para el desarrollo residencial, aumentar un 30-40% (aumento del Coeficiente de Edificación) en terrenos de más de 2,000 m² [para limitar el impacto negativo en los vecinos] y para proyectos que se alquilarán por un período de al menos 10 años con evidencia relevante. Estas unidades pueden estar disponibles para su compra por terceros, siempre que estos compradores tengan la misma obligación de alquilar.
- La tontería de las áreas mínimas: Desde el primer día que algunas personas sabias de Urbanismo propusieron esta extraña medida (1990) y dependiendo del número de dormitorios, el coste de construcción y el precio de alquiler o venta aumentaron. La abolición de esta restricción y/o reducción (o eliminación) de áreas mínimas llevará tanto a un aumento en las unidades como a una reducción en los costos. Al mismo tiempo, los apartamentos para alquiler por una década no requerirán espacio de estacionamiento por apartamento, sino un espacio por cada dos. Esta propuesta reducirá los costos de construcción y, en consecuencia, los alquileres (esta medida será adecuada para alquileres a estudiantes).
- Unidades de bajo costo: ¿Qué es esto? ¿Importaremos unidades prefabricadas de madera o la Agencia de Desarrollo Territorial se hará cargo y participará? Es decir, aumentar el número de nuevos asentamientos, cuyo resultado observamos hoy en los asentamientos de posguerra, que añaden a los guetos y la clasificación social de los ciudadanos.
Independientemente de lo anterior, tomará 2-3 años (permisos-ejecución, etc.) para que el problema comience a resolverse, en un momento en que se espera que los alquileres aumenten. Por lo tanto, y como medida temporal por un período de 5 años y para áreas dentro de las ciudades, los apartamentos para alquiler deberían tener derecho a una reducción fiscal, para incentivar a los propietarios existentes a alquilar.
Un gran porcentaje de propietarios retiran sus unidades del alquiler, debido a que los inquilinos morosos son alentados por largos procedimientos judiciales a no pagar, aumentando así el problema. Es difícil superar este problema y quizás, como punto de partida para una discusión, sea la adopción parcial de una propuesta para el desalojo inmediato con procedimientos sumarios en el Tribunal, con un período de espera/desalojo no mayor a 3 meses (actualmente es alrededor de 6-12 meses mínimo).
También existe la propuesta de subsidios, pero esta medida cargará al estado con fondos adicionales de millones (y estará sujeta a varios trucos que usualmente los acompañan). Esa no es la propuesta solución.
Implementación inmediata de la propuesta para su tributación y la preparación de un directorio de tales unidades. La implementación de esta medida también necesita la contribución de las autoridades locales.
Colegios y Universidades
Alquilar directamente desde estas instituciones a los propietarios y alquilarlas a los estudiantes. Un inversor requerirá un alquiler más bajo si alquila varias unidades y como un alquiler seguro en lugar de perseguir a cada estudiante por su inconsistencia. Aunque estas instituciones se verán cargadas con su propio costo (pueden externalizar su gestión a oficinas privadas), al mismo tiempo ayudarán a resolver el problema habitacional de sus propios estudiantes.
Corporación Financiera de Vivienda & Agencia de Desarrollo Territorial
Estas organizaciones, siendo estatales, no pueden hacer frente a esta medida y tampoco tienen el terreno adecuado para construir los desarrollos. La construcción de 50-100 unidades p.a. en todo Chipre no resuelve el problema, ni inmediatamente ni en el futuro (además de las reacciones de los desarrolladores por competencia desleal).
Necesitamos una discusión inmediata con el Ministro del Interior, con la abolición inmediata o reducción de las áreas mínimas y el aumento del coeficiente de edificación, y luego adoptar las otras medidas que proponemos sujetas a su decisión. Todo lo demás es teoría para mantener al público feliz, especialmente en un año electoral.
Antonis Loizou F.R.I.C.S. – Antonis Loizou & Associates EPE – Tasadores Inmobiliarios & Gestores de Proyectos de Desarrollo
